В последние годы возрастает спрос граждан на земельные участки. Многие стараются приобрести загородную недвижимость, чтобы имелась возможность в любое время выехать загород и отдохнуть от городской суеты. 
Все эти моменты показывают только положительную сторону, хотя в большинстве случаев, если дело касается земельных вопросов, в частности как перевести земли сельхозназначения в ИЖС, то начинают возникать типичные ошибки, сомнения, незнание законов и порядка действий.
Постараемся рассмотреть наиболее насущные вопросы, связанные с данной категорией земель, способы их продажи, аренды, а также перевода в другие категории.
Регулирование законодательством
Особенности и нормы регулирования вопросов, связанных с землями сельхозназначения (далее – с/х назначения), устанавливается на уровне законодательства, которое раскрывает понятие, порядок изъятия земель и их предоставления, проведение сделок с данным видом земель, возможность изменения категорий и пр.
Закон регулирует, в том числе порядок учета земель, их использование и порядок охраны.
Правовой режим земель с/х назначения чаще всего направлен на контроль над использованием их по целевому, рациональному использованию.
В силу своей значимости, рассматриваемый вид земли, нуждается в особой защите со стороны государства.
Законодательное определение земель с/х назначения
Законодатель устанавливает не только правовую природу земель с\х назначения, но и дает их определение.
Определение сводится к тому, что земли данного типа раскрываются как территории, на которых возможно осуществление различных видов деятельности. Обычно к такой деятельности относится: хозяйственная, научная, исследовательская и учебная.
Находятся данные земли за территориями поселений и могут быть предоставлены в пользование государством.
Например, к таким землям можно отнести различные сенокосы, дороги, леса, насаждения, в т.ч. постройки, расположенные на рассматриваемых земельных участках, а также земли, на которых выращиваются различные огородные культуры для реализации.
Не все земли могут использоваться для сельхоз производств.
Например, на землях заповедных зон не разрешается осуществлять какую-либо деятельность.
Регулирование использование земель с/х назначения регламентируется действующим земельным законодательством, предписаниями, решениями, постановлениями.
Передача земель сельхозназначения
Земли сельхозкатегорий предусмотрены для того, чтобы на них что-то производилось или выращивалось, соответственно данные земли передаются в пользование.
Передача земель с/х назначения может осуществляться:
- гражданам, которые постоянно проживают в сельской местности, либо проводят на ней работы сезонного характера;
- с целью проведения учебного процесса. Сюда можно отнести сельские школы, училища, техникумах, расположенных на рассматриваемой категории земель;
- сельским и поселковым жителям, которые вправе осуществлять деятельность на землях с/х назначения в рамках хозяйствования для ведения товарооборота, не противоречащей закону РФ;
- различным типам предприятий, обществ, включая религиозные и коммерческие, товарищества, осуществляющие деятельность по ведению подсобного хозяйства;
- лицам, использующим земли для осуществления и реализации фермерского хозяйствования, а также для возведения на землях дач;
- земли могут передаваться не только российским гражданам, но и иностранным лицами и государствам, которые наделены правом заниматься сельскохозяйственными работами с целью получения выгоды в виде выращивания, сбора и реализации урожая.
Продажа земель
Все юридически значимые действия, совершаемые с землями с/х назначения, регулируются законодательством РФ, соответственно, правовое регулирование продажи данных земель и права граждан и юридических лиц на их покупку, закрепляется нормами земельного и иного права РФ.
Оборот земель с/х назначения расценивается как комплекс сделок, фактом которых является возникновение и прекращение прав на землю.
Продажу земель можно определить следующими факторами:
- вид собственности;
- состав лиц, участвующих в сделке по субъективным признакам;
- цель использования и пр.
Продавец земель с/х назначений обязан известить органы власти о своих намерениях, относительно реализации участка, в письменной форме. Причем извещение должно содержать не только намерение о продажи, но и цену, расположение строений на участке и пр.
В противном случае, условия договора могут считаться не согласованными.
Аренда
Органы местной власти обязаны вести контроль за любыми совершаемыми действиями с землями рассматриваемого типа, в т.ч. за способами и результатами аренды земель.
Земли передаются по договору аренды, сторонами которого являются арендатор и арендодатель.
Договором должны быть согласованы все существенные условия: о сроке, порядке передачи земель, их реализация, минимальный размер участка сдаваемого в аренду и пр.
Земли, находящиеся в собственности властей, передаются по договору аренды только гражданам и юридическим лицам РФ.
Перевод земель сельхозназначения в ИЖС
- Земли передаются в пользование для целей указанных в законе, т.е. иное использование земель не допускается, и будет считаться нарушением норм закона.
- Перевод земель по своей сути изменяет не только вид их использования, но и принадлежность к иной категории земель.
- Перевод земли из сельскохозяйственных категории в ИЖС означает, что участок будет являться частью территории поселений.
- При переводе потребуется доказать, что земля исчерпала себя как сельскохозяйственная и изменение ее категории целесообразно и обосновано, т.к. данная процедура перевода не всегда экономически разумно.
- При переводе земель в ИЖС, необходимо руководствоваться строго нормами закона. Решение будет приниматься на уровне местной администрации субъекта РФ.
- Земельный участок, переданный под ИЖС, должен обеспечить граждан жильем и дальнейшими возможности возведения строений на нем по своему усмотрению и за свой счет.
- Перевод землей с/х назначения может потребовать проведения специальной экспертизы, которая установит целесообразность данной процедуры. Решение о переводе принимается в течение двух месяцев с момента получения заявления.
По результатам рассмотрения решение может либо положительным, либо отрицательным. О любом результате заявитель будет оповещен.
При изменении категории участка, переоформлять участок не требуется.
Итог
- Следует еще раз напомнить, что земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться строго в целях, для которых они были выделены.
- Передача земель может осуществлять как гражданам, так и юридическим лицам, в том числе иностранным.
- Для перевода земель потребуется доказать правильность данного решения.
- Все вопросы с переводом земель регулируются на местном уровне.
